Anzeigen für möblierte Wohnungen findet man in Deutschland immer häufiger. Zuletzt stand die Vermietung von möblierten Wohnungen in der Kritik, aber richtig angewandt, können sie sogar dabei helfen, die Lage in den Städten zu entspannen. Dabei können sowohl Mieter als auch Vermieter davon profitieren, denn Sie bieten beiden Seiten ihre ganz eigenen Vor- und Nachteile.
Wir stellen dir das Thema möblierte Wohnungen vor und zeigen, auf welche Faktoren man bei der Vermietung, aber auch als Mieter beim Mietvertrag achten muss. So findest du ganz sicher die richtige Wohnung für dich, ob in Berlin oder in Hamburg.
Das Modell möblierte Wohnung steht derzeit in der Kritik
Der Wohnungsmarkt in Deutschland ist sehr angespannt und besonders in Großstädten deckt das Angebot nicht die Nachfrage ab. Als Folge gab es in letzter Zeit starke Anstiege bei Mietpreisen in beliebten Städten, allen voran in München, Hamburg und Berlin. Um dem Anstieg zumindest teilweise zu deckeln, führte man vor einiger Zeit die Mietpreisbremse ein.
Doch Vermieter bieten ihre Apartments immer öfter als möbliert an, was mehr Spielraum bei der Gestaltung von Mietpreisen zulässt. Zwar muss man sich auch in diesem Fall an die Preisbremse halten, aber der Wert der Möblierung muss in der Regel nicht offen gelegt werden. Das nutzen einige Vermieter dann, um höhere Preise zu erzielen.
Die Vorteile bei der Vermietung von möblierten Wohnungen
Als Anbieter einer solchen Wohnung hat man einige Vorteile gegenüber der unmöblierten Wohnung. Wir erklären dir im Folgenden die Definition von Möblierung, die Berechnung vom Möblierungszuschlag und den Vorteil bei Steuer und Kurzzeitvermietung.
Wie ist die möblierte Wohnung bzw. möblierter Wohnraum definiert?
Vor dem Schalten einer Anzeige sollte man zunächst sichergehen, dass die vorhandene Ausstattung auch wirklich ausreichend ist. Nur dann darf man die Wohnung als möbliert anbieten und einen Möblierungszuschlag erheben. Hierbei gilt: Du musst mindestens 50% der erforderlichen Einrichtungsgegenstände bereitstellen. Dazu gehören:
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Betten und Bettwäsche
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Schränke, Kommoden und Regale
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Tische, Stühle und Sofas
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Küche, Küchengroßgeräte und Kücheneinrichtung
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Teppiche, Lampen und Gardinen
Ab wann die erforderlichen 50% erreicht sind, ist natürlich auch immer ein wenig Ansichtssache. Wir empfehlen hierbei, eher etwas mehr als zu wenige Möbel bereitzustellen, damit es auch ganz sicher keine Missverständnisse gibt.
So berechnest du den Möblierungszuschlag bei Wohnungen
Bei der Berechnung vom Möblierungszuschlag kann man nach zwei Modellen vorgehen, dem Berliner Modell und dem Hamburger Modell. Das Modell aus Berlin folgt einer linearen Abschreibung und einer Dauer von 10 Jahren, ist dadurch auch sehr einfach zu berechnen:
Möblierungskosten : 10 Jahre x Anzahl nicht vergangener Jahre x 2%
Beispiel: Du hast Möbel im Wert von 5.000 Euro gekauft - wie viel kannst du also auf die Miete drauf schlagen? 5.000 Euro : 10 x 10 x 0,02 = 100 Euro. Du kannst also die Miete um 100 Euro pro Monat erhöhen, auch wenn sie dann die gesetzliche Bremse vom Mietpreis übersteigt. Im zweiten Jahre sinkt der Betrag dann auf 90 Euro, weil die "Anzahl nicht vergangener Jahre" ebenfalls auf 9 sinkt.
Das Modell aus Hamburg zur Berechnung vom Möblierungszuschlag ist etwas komplizierter, da es variabel jedes Jahr auf den jeweiligen Zeitwert/Restwert angepasst wird. Die Möbel schreibt man mit 15% über eine Dauer von 7 Jahren bei 12% Kapitalverzinsung ab. Wir erklären es anhand zweier Beispiele in Jahr 1 und Jahr 2.
Möblierungskosten x (Abschreibung 15% + Kapitalzins 12%) = jährliche Abschreibung
Jahr 1: 5.000 x (0,15 + 0,12) = 1.350 (jährlich) // 1.350 : 12 = 112,50 Euro pro Monat
Jahr 2: 3.650 x (0,15 + 0,12) = 985,50 (jährlich) // 985,50 : 12 = 82,13 Euro pro Monat
Die Kosten für die Möbel kannst du von der Steuer absetzen
Ob du eine möblierte Wohnung oder sogar ein WG-Zimmer vermietest, du kannst alle Kosten zur Anschaffung von Möbeln von der Steuer absetzen. Dafür solltest du die Quittungen mit dem Preis, den du für die Möbel gezahlt hast, gut aufbewahren. Denn nur so kannst du auch diesen Vorteil bei möblierten Wohnungen geltend machen.
Kleinere Nachkäufe für die Wohnung unter 800 Euro können sogar direkt und in voller Höhe als Werbungskosten abgeschrieben werden. Weitere Informationen dazu bekommst du am besten direkt von deinem Steuerberater, der dich über alle deine Möglichkeiten und Rechte genau aufklären kann.
Kurzzeitvermietung bzw. Wohnen auf Zeit als Sonderfall
Angebote für möblierte Wohnungen müssen also die Mietpreis-Bremse berücksichtigen, auch wenn man dabei die Kosten für die Möblierung aufschlagen kann. Vermietet man jedoch die Wohnung nur für eine kurze Dauer, greifen alle diese Regeln nicht und man hat die freie Auswahl, wie hoch der Mietpreis der Wohnung oder vom WG-Zimmer sein soll.
Schließlich muss man bei dieser Form, dem Wohnen auf Zeit, das Risiko ausgleichen, falls die möblierte Wohnung über einen längeren Zeitraum leer steht. Damit sich also das Angebot für den Vermieter auch lohnt, bindet der Staat einen hierbei nicht an vorbestimmte Preise und Mieten. Auch deswegen sieht man immer mehr Anzeigen und Angebote für Wohnungen, die nur kurz vermietet werden.
Tipps: Die Inhalte des Mietvertrages richtig aufsetzen, Fotos machen und per E-Mail teilen
Um dich und den Mieter noch vor der Anmietung vor Missverständnissen zu schützen, solltest im Vertrag deutlich erwähnen, dass es sich um möblierten Wohnraum oder möblierte Zimmer handelt. Auf diese Art gehst du sicher, die Rechte beider Seiten entsprechend früh klar zu stellen.
Du solltest auch eine präzise Inventarliste von den Möbeln im Apartment machen. Fotos können dabei helfen, den Zustand der Ausstattung zu erfassen, damit auch alle Schäden vorab mit dem Mieter festgehalten werden. Man kann diese zum Beispiel per E-Mail teilen, ausdrucken und an den Vertrag anhängen. So kommt es nicht zu unnötigen Diskussionen, wenn der Mieter später in eine andere Wohnung umzieht.
Möblierte Wohnungen bieten auch Vorteile für Mieter
Aber nicht nur für den Vermieter kann der möblierte Wohnraum praktisch sein, sondern auch für dich als Mieter. Ein Umzug in eine neue Stadt ist sehr stressig, kostet dabei auch viel Zeit und Geld. Deswegen bietet es sich an, sich noch vor dem Umzug die ein oder andere Anzeige von möblierten Apartments vorab anzusehen.
In der Regel ist die möblierte Wohnung oder Wohnen auf Zeit zwar wesentlich teurer, aber dafür spart man anfangs auch viel Geld, weil man keine Möbel selber kaufen muss. Das kann besonders interessant für befristete Aufenthalte sein, ob als Projektarbeiter oder Austauschstudent. Man muss sich auch nicht lange binden und kann schnell wieder ausziehen, denn bei normalen Mietverträgen gilt sonst eine 3 Monate Frist zur Kündigung.
Fazit: Möblierte Wohnung als attraktive Option
Hat man eine Immobilie, die man vermieten möchte, ist die möblierte Wohnung eine durchaus attraktive Option. Zwar muss man ein paar extra Richtlinien und Gesetze beachten, doch dann lässt sich auch eine höhere Rendite erzielen. Dabei muss man auch kein schlechtes Gewissen haben, denn man bietet auch dem Mieter einige Vorteile, Annehmlichkeiten und Flexibilität, die er sonst nicht genießen kann.
