Mieten oder kaufen - Was ist besser?

Bei der Frage, ob man mieten oder kaufen soll, gilt es immer einige Faktoren zu beachten. Jeder von uns träumt sicherlich von einem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung, aber man sollte sich vor einem Kauf immer gut informieren. Am Ende entscheidet nämlich der Kaufpreis einer Immobilie, ob sich die Investition auch langfristig lohnt.

Wir erklären dir hier, was du beim Immobilienkauf beachten musst und wie du selber berechnen kannst, ab wann sich kaufen oder mieten lohnt.

Grundsatzfrage: Mieten oder kaufen?

Für viele handelt es bei diesem Thema zunächst einmal um eine grundsätzliche Frage, die man nur für sich selber beantworten kann. Beide Lebens-Stile haben ihre ganz eigenen Vorteile und Nachteile, je nachdem, welcher Typ man ist. Man sieht das besonders gut in Mehrfamilienhäusern, in denen sowohl Mieter als auch Eigentümer wohnen.

Wohnt man zur Miete, erlebt man regelmäßig steigende Mietpreise und Nebenkosten. Zudem erwartet man als Mieter, dass der Vermieter die Mietwohnung instand hält, was nicht immer der Fall ist. Hat man hingegen eigenes Eigentum, muss man immer noch jeden Monat ein Hausgeld aufbringen und wird manchmal durch plötzliche Sanierungskosten überrascht.

Wohnen zur Miete: Vor- und Nachteile

Vorteile: Man ist in der Regel flexibler und muss sich nicht an eine langfristige Investition binden. Dadurch kann man leichter in eine andere Stadt umziehen und hat mehr Auswahl beim Arbeitsplatz, besonders wenn man noch keine Familie hat. Zudem muss man nicht viel Geld als Eigenkapital bereitstellen, was einem erlaubt, ein alternatives Vermögen aufzubauen. Auch Aktien können zum Beispiel eine attraktive Geldanlage sein, auch wenn sie volatiler sind.

Nachteile: In Zeiten stetig steigender Mietpreise und Nebenkosten spürt man die Inflation gleich doppelt stark. Besonders in den letzten 10 Jahren galoppierten die Preise und die Miete stieg immer weiter, obwohl der Staat immer wieder versucht hat dagegen zu steuern. Ein weiterer Nachteil ist, dass man manchmal ausziehen muss, wenn der Vermieter Selbstbedarf anmeldet oder einen Käufer gefunden hat.

Kauf einer Immobilie: Vor- und Nachteile

Vorteile: Ob Wohnung oder Haus, das Eigenheim bietet dir eine sichere Altersvorsorge und ermöglicht eine langfristige Familienplanung. Zudem stehst du als Besitzer von Wohneigentum steigenden Immobilienpreisen eher locker gegenüber, denn das bedeutet auch, dass dein Vermögen entsprechend anwächst. Die Immobilienpreise kannten in den letzten 10 Jahren nur eine Richtung: Steil nach oben, und davon profitierst du mit eigenen Immobilien.

Nachteile: Du musst viel Eigenkapital binden und deine Finanzierung langfristig planen und ausrichten. Zwar bist du nicht mehr vom Vermieter abhängig, aber dafür meistens von einer Zins- bzw. Bankrate, die du für einen Kredit pünktlich zahlen musst. Zudem können Kosten für Sanierungen und Reparaturen den Hauskauf weiter verteuern, sollten also als Teil der gesamten Wohnkosten ebenfalls mit in die Rechnung aufgenommen werden.

Immobilie kaufen: Was kostet das Haus oder die Wohnung?

Die Entscheidung, ob man eine Immobilie kaufen oder mieten soll, hängt nicht nur vom Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung ab. Während man als Mieter nur auf die Höhe der Miete und Nebenkosten achten muss, gibt es beim Immobilienkauf wesentlich mehr Faktoren zu berücksichtigen. Viele denken, der Vergleich zwischen Mietkosten und Kreditrate (inkl. Zinsen) reicht bereits aus, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Doch solche Vergleiche sind oft zu kurz gedacht, denn die Rate für Immobilienkredite ist nur eine Momentaufnahme. Der Hauskauf oder Wohnungskauf war besonders in den letzten Jahren aufgrund niedriger Zinsen sehr attraktiv, aber ab Mitte 2022 deutet sich eine Wende in der Zinspolitik an. Der Leitzins wurde zum 01. Juli 2022 zum ersten Mal nach 15 Jahren wieder erhöht, und mit weiteren Erhöhungen ist aufgrund der hohen Inflation weiter zu rechnen.

Zwar hat der Leitzins keinen direkten Einfluss auf die Zinsen für den Immobilienkredit, sondern viel mehr die 10-jährige Staatsanleihe, die als Grundlage für den Pfandbriefzins dient. Aber dennoch ist der Zinssatz ein guter Indikator, in welche Richtung sich die Kosten für einen Kredit bewegen werden. Auch aus diesem Grund haben sich Kredite mit Sollzinsbindung im Jahr 2022 wesentlich verteuert, von rund 1% auf 3%. Das macht Geld zur Finanzierung des Eigenheims in Zukunft wesentlich teurer, sollte also auch in den Vergleich mit einfließen.

Ein weiterer Punkt, den man beim Kauf von Immobilien gerne vergisst, sind Rücklagen für die Instandhaltung und zukünftigen Sanierungen. Viele Käufer vernachlässigen es oft, Geld beiseite zu legen und kommen dann später in die Situation, ihre Kreditzinsen nicht zahlen zu können, weil das Eigenheim teuer repariert werden muss. Die richtige Beratung für Hausbesitzer kann dabei helfen, versteckte Kosten auch langfristig im Überblick zu behalten.

Mieten- oder Kaufen-Rechner: So geht es

Der Kaufpreis einer Immobilie ist der erste und wichtigste Indikator, um die Frage zu beantworten, ob kaufen oder mieten die bessere Wahl ist. Man setzt die Immobilie dabei in ein sogenanntes Kaufpreis-Miete-Verhältnis, das sich relativ einfach berechnen lässt. Alles, was man dazu braucht, sind die Kaufpreise und Kaltmieten, die man als Mieter sonst zahlen müsste. Liegt das Verhältnis bei 20 oder weniger, spricht man von einem günstigen Kauf. Ab einem Wert von 25 wäre man aber als Mieter der Immobilie eher im Vorteil.

Beispiel: Eine Wohnung mit 50qm Wohnfläche kostet in München 500.000 Euro, die Kaltmiete pro Jahr liegt jedoch nur bei rund 14.000 Euro. Teilt man den Kaufpreis von 500.000 Euro durch die 14.000 Euro, kommt man auf ein Verhältnis von über 35. Ein klares Anzeichen dafür, dass die Kaufpreise auf dem Wohnungsmarkt von München deutlich überhitzt sind. Das Wohnen zur Miete hat also in diesem Fall auch seine Vorteile.

Findet man aber zum Beispiel ein Haus mit einem Wert von unter 20, deutet das zunächst mal auf einen guten Preis hin, den man für den Hauskauf zahlen würde. Ebenso darf man Kosten für den Makler, Steuern sowie Notar und Grundbuch nicht vergessen, die einmalig beim Kauf von Immobilien anfallen. Jetzt heißt es, Kaltmiete und Kreditrate zu vergleichen, sowie Nebenkosten/Hausgeld und Rücklagen zu berücksichtigen, um auf ein Ergebnis zu kommen.

• Kaltmiete gegen monatliches Darlehen gegenüberstellen (hat man eine Zinsbindung?)

• Nebenkosten und Hausgeld sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich, also unbedingt beachten

• Rücklagen für Instandhaltung kann man mit 1 € pro qm im Monat einplanen

Danach sollte man einen guten Eindruck davon haben, wie hoch der Unterschied zwischen dem Mieten oder Kaufen ist, was die monatliche Zahlung angeht.

Fazit: Achte auf den Miet- und Kaufpreis

Immobilien sind nach wie vor exzellente und stabile Geldanlagen, die unter den richtigen Bedingungen den Aufbau vom eigenen Vermögen unterstützen und sichern. Man sollte vor dem Kaufen jedoch unbedingt auf das Verhältnis zwischen Mietzahlung und Kaufpreis achten, damit man eine gute Entscheidung für die eigene Zukunft trifft. So kann man sichergehen, den Immobilienwert des gewünschten Eigenheims richtig zu bestimmen.