Renovierung bei Auszug: Was Sie über Mietrecht und neue Gesetze wissen müssen

Ein Umzug ist immer eine überaus stressige Angelegenheit, doch oft kommen noch aufwendige Renovierungsarbeiten der alten Wohnung hinzu. Oft wälzen Vermieter nämlich die sogenannte Pflicht zu Schönheitsreparaturen auf den Vermieter ab. Ist eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag rechtswirksam enthalten, müssen Sie meistens bei Auszug die Wohnung teilweise neu streichen. Sonst drohen Ihnen womöglich hohe Kosten, weil der Vermieter ein Unternehmen dafür beauftragen kann.

Deswegen ist es ausgesprochen wichtig, sich vorab zum Thema Renovierung bei Auszug gründlich zu informieren. Auf diese Weise beugen Sie unnötigen Missverständnissen vor und verschaffen sich Klarheit über Ihre Rechte und Pflichten.

Was sind Schönheitsreparaturen?

Es handelt sich dabei um einfache Arbeiten zur Renovierung, die sich normalerweise überwiegend auf das Streichen beschränken. Denn im Laufe der Zeit kommt es zu gewöhnlichen Gebrauchsspuren, die bei der Nutzung der Wohnung zwangsläufig entstehen. Schönheitsreparaturen sollen genau diesen Umstand wieder beheben und die Wohnung sprichwörtlich in neuem Glanz erstrahlen lassen (siehe BGB § 535).

Die typischen Beispiele für Schönheitsreparaturen sind unter anderem:

• Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken

• Streichen von Türen und Fenstern im Inneren

• Lackieren oder Streichen von Heizkörpern

• Entfernen von Dübeln in Wänden und Decken

• Zuspachteln von Bohr- und Nagellöchern

Größere Arbeiten gehören hingegen nicht dazu, weil der Vermieter einzig und allein für den Erhalt der Bausubstanz verantwortlich ist. Diese Pflicht darf er auch nicht auf den Mieter übertragen und eine entsprechende Klausel im Mietvertrag wäre ungültig. Schönheitsreparaturen beschränken sich also überwiegend auf die zuvor genannten einfachen Arbeiten.

Renovierung bei Auszug: Pflichten des Mieters

Ob und in welchem Umfang Sie beim Auszug renovieren müssen, hängt ganz von der Vereinbarung im Mietvertrag ab. Zum einen muss eine wirksame Klausel enthalten sein, die sich an das gültige Mietrecht hält. Zum anderen darf auch nicht verlangt werden, eine Wohnung im besseren Zustand zurückzugeben, als man selbst erhalten hat. Auch dürfen Schönheitsreparaturen nur dann verlangt werden, wenn sie auch tatsächlich notwendig und sinnvoll sind. Sie müssen also keine saubere weiße Wand noch mal weiß überstreichen. 

Haben Sie jedoch die Wände gelb, blau, rot oder in einer anderen bunten Farbe angestrichen, dann müssen Sie diesen Zustand zum Auszug wieder beheben. Der Vermieter hat nämlich ein Recht auf die Übergabe in einer neutralen Farbe. Prinzipiell gilt also, dass nur solche Arbeiten notwendig sind, die den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen. Dazu können alle Schönheitsreparaturen gehören, die im Abschnitt zuvor bereits erwähnt wurden (siehe oben) – alle anderen Reparaturen sind optional.

Sollten Sie aus der Wohnung ausziehen und Ihrer Pflicht zur Renovierung nicht nachkommen, dann kann der Vermieter Ihnen die Kosten dafür in Rechnung stellen. In der Regel beauftragt er ein Unternehmen, das die Arbeiten durchführt. Die anfallenden Kosten kann er direkt mit Ihrer Kaution verrechnen und Ihnen danach entsprechend weniger wieder auszahlen. Sie haben also kaum eine Möglichkeit, sich vor einer bestehenden Verpflichtung zu drücken.

Renovierung bei Auszug: Klauseln im Mietvertrag

Viele Mietverträge enthalten Klauseln zur Schönheitsreparatur, weil Vermieter diese Aufgabe am liebsten auf die Mieter abwälzen. So kommt es immer wieder vor, dass laut Verträgen ein regelmäßiges Neustreichen oder ein pauschales Streichen bei Auszug notwendig ist. Doch genau solche Formulierungen sind in ebenso vielen Fällen unwirksam, um den Mieter nicht zu benachteiligen.

Es gibt viele Ausnahmen, die eine Klausel zur Schönheitsreparatur unwirksam machen können:

• Starrer Zeitplan: Pauschale Aussagen, die eine Renovierung alle 3, 5 oder 10 Jahre verlangen, sind meistens unwirksam. Maßgeblich ist nämlich immer, ob auch wirklich ein tatsächlicher Renovierungsbedarf vorliegt. Lockere Zeitpläne ohne feste Angaben können hingegen wirksam sein.

• Endrenovierung: Wie schon im Fall zuvor, ist zunächst einmal der tatsächliche Renovierungsbedarf maßgeblich. Weist die Wohnung beispielsweise nach zwei Jahren keine Gebrauchsspuren auf, dann gibt es auch keinen Anspruch auf eine pauschale Renovierung bei Auszug.

• Unrenovierte Wohnung: Wer eine unrenovierte Wohnung bezogen hat, kann sie auch im gleichen Zustand wieder verlassen. Jegliche Klauseln zu anfallenden Schönheitsreparaturen bei Auszug sind in diesem Fall komplett unwirksam.

• Renovierung durch Fachkraft: Der Vermieter darf auch nicht auf den Einsatz einer ausgebildeten Fachkraft bestehen. Eine entsprechende Formulierung macht die Klausel unwirksam, Mieter haben nämlich immer das Recht, die Wohnung auch selbst zu streichen.

• Bestimmte Farbe: Viele Mietverträge verlangen, dass die Wände beim Auszug komplett weiß gestrichen werden müssen. Doch auch solche Aussagen sind unwirksam, denn ein Vermieter hat nur das Recht, eine neutrale Farbe vorzuschreiben (der Mieter darf also auch im hellen Beige streichen).

Es gibt noch einige weitere Ausnahmefälle, doch das sind die wesentlichen Formulierungen, auf die es besonders zu achten gilt. Im Zweifelsfall kann es sogar sinnvoll sein, sich einen Rechtsbeistand zu suchen. Selbst nach Auszug können Sie nämlich angefallene Kosten wieder zurückholen, wenn sich die Klausel im Nachhinein als unwirksam herausstellt. Machen Sie also unbedingt von Ihren Rechten Gebrauch.

Renovierung bei Auszug: Kosten und Vereinbarungen

Gibt es eine gültige Klausel zu Schönheitsreparaturen, dann muss der Mieter sämtliche Kosten dafür tragen. Das umfasst nicht nur Aufwände für Material, sondern vor allem auch die anfallende Arbeitszeit. Es steht Ihnen als Mieter natürlich frei, ein Unternehmen oder eine Fachkraft mit den Arbeiten zu beauftragen. Die anfallenden Kosten müssen Sie dann natürlich dafür übernehmen. Sollte es keine oder nur eine unwirksame Klausel geben, dann muss der Vermieter die Kosten für alle Arbeiten tragen.

Natürlich kann es zu Missverständnissen im Mietvertrag kommen, so fällen Gerichte in Deutschland regelmäßig neue Entscheidungen zu diesem Thema. Sind sowohl Mieter als auch Vermieter sich unsicher zur Gültigkeit der getroffenen Vereinbarung, dann bietet sich nicht immer ein direkter Gang zum Anwalt an. Schließlich ist das ebenfalls mit erheblichen Kosten und Risiken verbunden. In diesem Fall ist es womöglich für beide Seiten vorteilhaft, einen Kompromiss zu finden, indem man sich beispielsweise die Kosten zur Renovierung teilt.

Denn diese können sich schnell auf mehrere tausend Euro belaufen, sofern man die Arbeit durch ausgebildetes Fachpersonal durchführen lässt. So berechnen viele Maler zwischen 6 und 8 Euro pro Quadratmeter Streichfläche, Türen und Fenster kosten noch mal extra. Eine kleine Wohnung mit 40 m² kann also durchaus Kosten von 1.000 bis 2.000 Euro verursachen. Wenn Sie die Wände selbst streichen, kostet das natürlich nur einen Bruchteil davon.

Renovierung bei Auszug: Tipps und Tricks

Eine Renovierung ist immer entweder mit viel Arbeit oder mit hohen Kosten verbunden. Doch es gibt auch einige hilfreiche Tipps, mit denen Sie die Aufwände womöglich reduzieren oder optimieren können. Schließlich kostet ein Umzug bereits sehr viel Geld, Zeit und Nerven – vermeiden Sie also unnötige Zusatzarbeiten.

Tipps und Tricks zur Vorbereitung und Renovierung

• Situation erfassen: Renovierungen sind nur dann erforderlich, wenn sie tatsächlich notwendig sind. Erfassen Sie also zunächst die Situation und beschränken Sie sich auf Wände, Decken, Türen und Heizungen, die auch wirklich Gebrauchsspuren aufweisen. Eine pauschale Pflicht zur Renovierung ist nicht wirksam.

• Do-it-Yourself: Sie dürfen alle Schönheitsreparaturen selbst durchführen, auch wenn der Mietvertrag eine Fachperson vorschreibt. Auf diese Weise lassen sich die sonst hohen Malerkosten vermeiden, zudem lernen Sie sogar noch etwas für Ihre späteren Umzüge.

• Fachkraft anheuern: Sollte Ihnen hingegen die Zeit fehlen und die Kosten eher zweitrangig sein, können Sie natürlich auch eine Fachkraft beauftragen. Es gibt im Internet viele Seiten, die sich auf die Vermittlung spezialisieren – lassen Sie sich unbedingt mehrere Angebote geben.

• Zeitplan aufstellen: Ob selbst streichen oder streichen lassen, die Arbeiten werden ein wenig Zeit in Anspruch nehmen. Planen Sie also zumindest damit, dass die Wohnung eine Woche vorher bereits fertig zur Übergabe sein sollte. Am letzten Tag zu streichen, kann zwar verlockend sein, aber auch mit entsprechenden Risiken einhergehen.

• Wohnungsübergabeprotokoll: Am Tag Ihres Einzugs haben Sie gemeinsam mit dem Vermieter ein Übergabeprotokoll erstellt. Dort sind oft Vermerke enthalten, falls die Wohnung bereits beschädigt war. Halten Sie also unbedingt Ihr unterschriebenes Protokoll bereit, um nicht komplett auf die Unterlagen des Vermieters angewiesen zu sein.

So läuft die Übergabe am Auszugstag ab

Am Ende gilt es dann nur noch, dass sich der Vermieter zum Zustand der Wohnung am Auszugstag vergewissert. Normalerweise wirft er hierfür einen kurzen Blick auf Wände, Böden und Einrichtungen, für eine tiefgehende Inspektion fehlt einfach die Zeit. Zur Dokumentation wird ebenfalls noch einmal ein Übergabeprotokoll erstellt. Dieses umfasst alle Zählerstände bei Auszug, die Schlüsselrückgabe und mögliche Schäden, die der Vermieter bei der oberflächlichen Besichtigung entdeckt.

Doch selbst nach einer abgeschlossenen Übergabe kann der Vermieter noch versteckte Schäden entdecken und diese auch geltend machen. Hierfür gewährt ihm das Gesetz eine Frist von 6 Monaten nach Auszug. Das ist auch oft der Grund, weshalb die Kaution erst mit Verzögerung ausgezahlt wird. Denn Vermieter nehmen sich nach der Übergabe oft noch einmal die Zeit, die Wohnung gründlich zu inspizieren. Es kann also sinnvoll sein, die Wohnung und bestehende Schäden selbst vor Auszug zu Dokumentationszwecken abzufotografieren, um spätere Missverständnisse zu vermeiden.

Renovierung bei Auszug: FAQ

Ist eine Renovierung bei Auszug immer Pflicht?

Eine pauschale Pflicht gibt es nicht. Prinzipiell müssen Sie nur dann renovieren, wenn es auch einen tatsächlichen Bedarf gibt und Gebrauchsspuren entstanden sind. Pauschale Klauseln im Vertrag sind oftmals unwirksam – informieren Sie sich also vorab zu allen Ihren Pflichten und Rechten. Im Zweifelsfall kann es sich manchmal sogar lohnen, Rechtsbeistand zu suchen.

Wer muss die Renovierungskosten tragen?

Der Vermieter darf notwendige Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter abwälzen. Wenn es hierfür eine wirksame Klausel im Mietvertrag gibt, dann müssen Sie als Mieter auch alle anfallenden Kosten tragen. Größere Reparaturen zur Erhaltung der Bausubstanz gehören jedoch nicht dazu – diese muss einzig und allein der Vermieter bezahlen.

Darf nur eine Fachperson bei Auszug renovieren?

Als Mieter dürfen Sie Schönheitsreparaturen immer selbst durchführen. Hierzu gehört vor allem das Streichen von Wänden, Decken, Türen, Fenstern und Heizkörpern. Sollte eine entsprechende Klausel im Mietvertrag sein, dann ist diese immer ungültig. Ob Sie eine Fachkraft mit diesen Aufgaben beauftragen oder nicht, können Sie also immer selbst entscheiden.

Kann der Vermieter die Farbe Weiß vorschreiben?

Oft verlangt ein Vermieter, nach dem Auszug alle Wände noch mal weiß zu streichen. Doch das ist selbst im Vertrag eine unwirksame Klausel, denn er darf nur nach einer neutralen Farbe verlangen. Dazu gehören vor allem Weiß samt leichteren Schattierungen sowie helle Beigefarben. Wenn die Wand also in hellem Beige ist und keine Gebrauchsspuren aufweist, dann müssen Sie meistens auch nicht neu streichen.

Gibt es eine rechtliche Absicherung für Mieter?

Das Gesetz sieht vor, dass ein Mieter sogar Schadensersatz erhalten kann, wenn eine Klausel zur Renovierung sich im Nachhinein als unwirksam herausstellt. Hat er beispielsweise auf Verlangen des Vermieters die Wohnung bei Auszug neu gestrichen, obwohl er nicht musste, dann kann er sowohl Material als auch Arbeitszeit dem Vermieter in Rechnung stellen. Der Mieter hat 6 Monate Zeit, seinen Anspruch geltend zu machen.